ZMIANA RATY KREDYTU HIPOTECZNEGO

Kredyty

Kredyt hipoteczny jest długoterminowym kredytem bankowym. Jego podstawowym zabezpieczeniem  jest hipoteka. Ponadto kredytobiorca ręczy swoim majątkiem, zarówno obecnym, jak i przyszłym. Ewentualne roszczenia nie mogą co prawda przekroczyć wartości hipoteki, co jednak jeśli nasza sytuacja ulegnie znacznemu pogorszeniu i wysokość raty przerośnie nasze możliwości ? Co możemy zrobić jeżeli chcemy zmienić ratę kredytu ?

Ciężka choroba wymagająca nakładu finansowego, utrata pracy, śmierć małżonka… Osobisty dramat potęguje wisząca nad nami, jak chmura gradowa, rata kredytu. W zależności od naszej obecnej sytuacji finansowej i wysokości kredytu mamy 6 rozwiązań:

  1. Zmiana typu rat
  2. Wydłużenie okresu spłaty
  3. Refinansowanie kredytu
  4. Spłata w zaciągniętej walucie
  5. Obniżka dzięki niższej marży
  6. Wakacje kredytowe
  1. ZMIANA TYPU RAT

Decydując  się na kredyt hipoteczny, klient ma prawo wybrać czy jego spłata będzie odbywała się w systemie rat równych czy też malejących. Na czym polega różnica ?

Raty stałe  nazywane są fachowo annuitetowymi. Ich wysokość nie zmienia się w czasie spłacania kredytu. Sama  rata na początku okresu kredytowania składa się głównie z części odsetkowej, zaś część kapitałowa rośnie wraz z upływem czasu do końca spłaty kredytu. Oznacza to, że na początku spłacamy głównie odsetki, w niewielkim tylko stopniu zaciągnięty przez nas kredyt. Z czasem sytuacja odwraca się.

Raty malejące, zgodnie z nazewnictwem, maleją wraz z każdą wpłaconą ratą. Tzn. na początku rata jest wyższa, po czym stopniowo maleje. Taka rata w całym okresie kredytowania składa się z niezmiennej części spłacanego kapitału (czyli właściwej kwoty zaciągniętego kredytu), zmienna jest zaś część odsetkowa. W czasie spłaty odsetki maleją, a co za tym idzie – maleje również comiesięczna rata kredytu.

Zmiany raty kredytu hipotecznego możemy dokonać w dowolnym momencie okresu kredytowego. Najczęściej podjęcie takiej decyzji wiąże się ze zmianą naszej sytuacji finansowej. Przykładowo, obecnie spłacamy kredyt w systemie rat malejących. Na początku okresu kredytowania raty malejące  są znacznie wyższe niż w przypadku rat stałych. Jeżeli nasza sytuacja finansowa uległa zmianie na niekorzyść, np. małżonek stracił pracę, rozsądna będzie decyzja o zmianie typu rat z malejących na stałe.

Sytuacja odwrotna. Spłacamy kredyt w systemie rat stałych. Nasza sytuacja finansowa ulega znaczniej poprawie – awans, spadek, wygrana – przypływ gotówki pozwoli na szybszą spłatę. Co więcej, przy przedterminowym spłaceniu kredytu znacznie redukujemy koszty kredytowania. Czyli w ogólnym rozrachunku zapłacimy mnie, niż wynikało pierwotnie z umowy zawartej z bankiem.

  1. WYDŁUŻENIE OKRESU SPŁATY

Założenie jest proste – jeżeli kwota zaciągniętego zobowiązania będzie rozłożona na większą ilość rat, będą one niższe. Tym sposobem możemy obniżyć wysokość swojej raty o koło 10%. Wydłużenie okresu spłaty wiąże się z podpisaniem aneksu do umowy kredytowej. W zależności od banku opłata, jaką poniesiemy waha się od 200 do 500 zł. Trzeba jednak pamiętać o odsetkach. Im dłuższy okres spłaty kredytu, tym więcej zapłacimy odsetek. Może się więc okazać, że po wydłużeniu okresu kredytowego spłacimy 2 razy więcej pieniędzy niż pożyczyliśmy. Możemy również nie dostać pozytywnej decyzji w sprawie naszego wniosku. Dlaczego ? Kredyt może być zaciągnięty na maksymalny czas, jaki akceptuje bank. Z reguły jest to 25-40 lat. Wyjściem z takiej sytuacji może być refinansowanie kredytu.

  1. REFINANSOWANIE KREDYTU

Refinansowanie kredytu polega na przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku. Jeżeli rata w obecnym banku jest rażąco wysoka warto dokonać symulacji kredytu w innym banku. Nie będzie z tym trudności, gdyż banki chętnie udzielają takich kredytów, jest to sposób na podkupienie klienta. Bank zarabia przecież na niczym innym jak na płaconych przez kredytobiorcę odsetkach.

Przy refinansowaniu warto zachować ostrożność. Nawet jeśli proponowana rata jest niższa, może wynikać to z wydłużenia okresu spłaty, co spowoduje, że zapłacimy znacznie więcej odsetek. Nie można w swojej kalkulacji zapominać również o dodatkowych kosztach. Przy refinansowaniu kredytu konieczne będzie uregulowanie opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu (najczęściej dodatkowa opłata obowiązuje przez pierwsze 5 lat okresu kredytowania). Nie obędzie się bez nowego wpisu do hipoteki nieruchomości co wiąże się z kwotą 200 zł. Wymagane jest też opłacenie ubezpieczenia pomostowego do czasu dokonania wpisu w księdze hipotecznej nieruchomości przez bank refinansujący kredyt. Prowizję pobiera również sam bank, który refinansuje kredyt. Przed podjęciem decyzji warto więc zsumować wszystkie koszty.

  1. SPŁATA W ZACIĄGNIĘTEJ WALUCIE

To rozwiązanie dotyczy jedynie osób, które zaciągnęły zobowiązanie w walucie obcej. Najwięcej kredytów w walucie obcej zaciągniętych jest we franku szwajcarskim. Obecnie na polskim rynku w obcej walucie zaciągniętych jest około miliona kredytów, z czego 70% we wspomnianym franku szwajcarskim.

Kredytobiorcy dokonujący spłat w walucie obcej ponoszą dodatkowy koszt – tzw. spreadu. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży. Efektem są wyższe raty. Ciekawostką jest, że bank przelicza zobowiązanie po swoim kursie waluty, często wyższym niż ten, który sprawdzić możemy w internecie. Rozwiązaniem w takiej sytuacji  jest zakup waluty przez kredytobiorcę i bezpośrednio w niej dokonywanie wpłat. Skutkiem może być oszczędność do 100 zł w skali miesiąca.

  1. OBNIŻKA DZIĘKI MARŻY

Marża jest składnikiem oprocentowania kredytu, który zapisany jest w umowie. To od niej oraz stawki bazowej zależy poziom oprocentowaniu zobowiązania. Teoretycznie marża kredytu hipotecznego jest stała przez cały okres kredytowania, jednak istnieje możliwość podpisania aneksu. Warto zajrzeć do umowy i sprawdzić jaką marżę narzucił bank. Może różnic się od tej, jaką obecnie mamy na rynku. Im różnica będzie większa, tym niższą możemy wynegocjować ratę. Dla banku obniżenie marzy spowoduje mniejsze zyski, warto jednak spróbować. Przed planowaną rozmową z kredytodawcą warto zapoznać się z ofertami innych banków. Podając takie argumenty, zwiększamy szansę na pomyślną dla nas decyzję. Jeżeli kredyt zaciągnięty był, gdy poziom marży był wysoki, a my terminowo spłacaliśmy raty, bank nie będzie chciał stracić solidnego klienta. Nie spodziewajmy się jednak tak korzystnej oferty jak nowi klienci. Przeniesienie kredytu wiąże się z dodatkowymi opłatami, z czego banki doskonale zdają sobie sprawę. Zaoferowana w ramach negocjacji obniżona kwota będzie więc najprawdopodobniej nieco wyższa niż oferta konkurencji.

  1. WAKACJE KREDYTOWE

Obecnie każdy bank oferuje tzw. wakacje kredytowe. Jest to nic innego jak czasowe zawieszenie spłaty zobowiązania bez podawania konkretnego powodu (warto jednak mieć jakiś dobry – niekoniecznie wakacyjny wyjazd). Niektóre banki nie dają możliwości zawieszenie spłaty całej raty, a jedynie części kapitałowej. Oznacza to, że odsetki musimy wpłacać terminowo. Część z banków po wakacjach kredytowych wydłuża okres kredytowania, część zaś nalicza wyższe raty dodając do nich kwotę, która nie została wpłacona podczas wakacji. W zależności od placówki takie odroczenie może być bezpłatne, w innych konieczna będzie opłata około 50 zł.

Przeszkodą w otrzymaniu odroczenia spłat może być wcześniejsze spóźnialstwo. Jeżeli kredytobiorca nie uiszczał wpłat w terminie, bank może wydać decyzje odmowną.

 

Paulina Joanna Fedorczyk