Jaki dokument potwierdza tytuł prawny do nieruchomości?

Tytuł prawny do nieruchomości to w polskim prawie termin szeroki i niezdefiniowany przez żadną ustawę. Orzeczenia sądów są jednak jednoznaczne co do tego, jakie dokumenty potwierdzają prawo do korzystania z danego lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Sprawdź, jakie prawa i obowiązki wiążą się z poszczególnymi podstawami do posiadania tytułu prawnego do nieruchomości.

Czym jest tytuł prawny do nieruchomości?

Tytuł prawny do nieruchomości oznacza w Polsce prawo do korzystania z danego lokalu mieszkalnego czy użytkowego. Nie jest to termin usankcjonowany ustawowo, jednak w swoich orzeczeniach sądy administracyjne rozciągają prawo własności na możliwie szeroką grupę użytkowników mieszkania lub domu: właścicieli, najemców czy nawet osób, którym świadomie i zgodnie z przepisami prawa użycza się dachu nad głową.

Tytułu prawnego do nieruchomości nie mają zatem jedynie ci użytkownicy, którzy korzystają z niego wbrew przepisom obowiązującego prawa oraz wbrew woli właściciela nieruchomości. Wbrew powszechnemu przekonaniu istnieje zatem znacznie więcej dokumentów potwierdzających taki tytuł niż odpis wpisu do księgi wieczystej czy inne potwierdzenie prawa własności.

Jaki dokument potwierdza tytuł prawny do nieruchomości?

Ze względu na różne podstawy korzystania z nieruchomości tytuł prawny do jej użytkowania mogą potwierdzać odmienne dokumenty. Należą do nich między innymi:

Aktualny wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny

Prawo własności wynikające z art. 140 Kodeksu cywilnego to najsilniejsza podstawa tytułu prawnego do nieruchomości. Posiadając aktualny wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny w postaci umowy zakupu mieszkania albo otrzymania nieruchomości jako darowizny, jesteśmy w stanie z łatwością udowodnić swoje prawo do korzystania z mieszkania czy domu.

Umowa o użytkowanie wieczyste

Mocnym tytułem prawnym do nieruchomości jest również prawo do użytkowania wieczystego na podstawie art. 232 Kodeksu cywilnego. Najczęściej mowa tutaj o lokalu mieszkalnym należącym do Skarbu Państwa, w którym zamieszkiwać można 99 lat (w szczególnych przypadkach krócej, ale nie mniej niż 40 lat).

Umowa najmu

Niezwykle często spotykanym tytułem prawnym do nieruchomości jest ten uzyskany na bazie najmu, regulowanego przez art. 659 Kodeksu cywilnego. To umowa pomiędzy właścicielem lokalu a osobą, która chce wynająć mieszkanie. Właściciel zgadza się na oddanie lokalu do użytku przez określony czas i za określoną opłatę, a osoba wynajmująca zobowiązuje się do płacenia czynszu i dbania o porządek w lokalu.

Umowa dzierżawy

Na podobnych zasadach działa dzierżawa, opisana w art. 693 Kodeksu cywilnego. Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub nieruchomość do używania i pobierania pożytków na określonych warunkach. Dzięki tej umowie dzierżawca może uzyskać czasowe korzystanie z cudzej rzeczy lub prawa majątkowego.

Co dają różne podstawy tytułu prawnego do nieruchomości?

Nie każda podstawa tytułu prawnego do nieruchomości daje jej posiadaczowi równe prawa w dysponowaniu lokalem mieszkalnym lub użytkowym. Trzeba o tym pamiętać szczególnie w kontekście najmu, gdzie prawo własności i swobodnego dysponowania własną nieruchomością ustępuje prawom lokatorów.

Oczywiście najwięcej do powiedzenia w sprawie nieruchomości mają jej posiadacze. Nie są to jednak prawa nieograniczone. W przypadku wynajmowania, dzierżawienia lub użyczania mieszkania właściciel nie ma prawa wchodzić do niego bez zapowiedzi oraz zgody najmującego, dzierżawiącego czy korzystającego z dobrej woli. Jeżeli chodzi o dysponowanie lokalem w zakresie decydowania, kto może w nim przebywać, silniejszy jest tutaj tytuł prawny najmującego. Co istotne, nie zmieniają tego szczegółowe zapisy w umowie — nie mogą być brane pod uwagę, jeżeli są sprzeczne z prawem.

Co w przypadku, gdy umowa się kończy lub zostaje wypowiedziana? Utrata tytułu prawnego do nieruchomości nie sprawia, że prawo przestaje bronić użytkownika mieszkania lub lokalu w zakresie, w którym przysługuje mu ochrona. Dotyczy to na przykład wymiany zamków czy odcięcia mediów — właściciel nieruchomości nie może tego zrobić, a jeśli się na to decyduje, popełnia przestępstwo. Biorąc kredyt na flipa i szukając mieszkania na licytacjach komorniczych, trzeba się zatem upewnić, czy ktoś nie ma tytułu prawnego do zamieszkiwania w tym miejscu.

Kto może zażądać przedstawienia dokumentu z tytułem prawnym do nieruchomości?

Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości przydaje się zarówno w kwestiach związanych z samym mieszkaniem, jak i przy załatwianiu istotnych spraw urzędowych. Może być użyteczny w sytuacjach, gdy: