Konieczność zgromadzenia nawet 20% kwoty kredytu hipotecznego przed jego zaciągnięciem to spore wyzwanie. Na szczęście nie musi to być gotówka, ponieważ przepisy dopuszczają uznanie działki za wkład własny. W jakich sytuacjach jest to możliwe? Kto wycenia działkę i uznaje, że będzie ona odpowiednim wkładem własnym? Dowiedz się też, w jaki sposób posiadanie działki wpływa na zdolność kredytową.
Działka jako wkład własny — przepisy bankowe
Kredyt hipoteczny udzielany jest na podstawie Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Nie są to jednak jedyne przepisy, których musi trzymać się instytucja finansowa przy udostępnianiu pieniędzy na bazie wpisu w hipotekę. Równie istotne są rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, w tym tak zwana Rekomendacja S, dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Według Rekomendacji należy zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank. Środkiem do tego ma być zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy. Co może być wkładem własnym? Zgodnie z treścią dokumentu, jedną z opcji jest właśnie działka: „Na poczet wkładu własnego, bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.”
Oczywiście możliwe jest to tylko wtedy, gdy działka spełnia odpowiednie warunki. Warto wiedzieć więc, o czym trzeba pomyśleć przed zwróceniem się do banku o kredyt hipoteczny.
Warunki, które musi spełnić działka jako wkład własny
Głównym kryterium jest stan prawny nieruchomości gruntowej. Przede wszystkim działka nie może być obciążona innym zobowiązaniem, takim jak hipoteka lub innego rodzaju pożyczka. Wpis w księdze wieczystej z pewnością zostanie zweryfikowany! Nie trzeba jednak obawiać się tego procesu nawet w przypadku, jeśli kredytobiorca znalazł się tam niedawno, ponieważ działkę otrzymał jako darowiznę od rodziców czy dziadków. Jest to w oczach banku jak najbardziej normalne i nie powoduje gorszego traktowania takiej działki w kontekście wkładu własnego.
Banki sprawdzają również jej status jako działki budowlanej. W przypadku posiadania wyłącznie działki rolnej może być wymagane jej odrolnienie — co jest zresztą naturalnym warunkiem postawienia tam domu. Niektóre instytucje finansowe określają również maksymalną powierzchnię nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że nie zostanie uznana za ekwiwalent wkładu własnego, jeżeli przekraczała będzie na przykład 3000 mkw.
Jak wycenić działkę, która ma być wkładem własnym?
Pierwszy krok do wyceny działki, która ma być wkładem własnym, to wpisanie jej szacunkowej wartości oraz udziału w całości inwestycji we wniosku o kredyt hipoteczny. Jako że bank i tak będzie sprawdzał wycenę, korzystając z usług profesjonalnego rzeczoznawcy, nie musimy w tym przypadku decydować się na opłacenie specjalisty. Najprostszą metodą jest porównanie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości za 1 mkw na tym samym rynku (a więc zazwyczaj w tym samym mieście lub tej samej dzielnicy).
Na co zwracał będzie uwagę rzeczoznawca majątkowy ze strony banku? Uwzględni wiele aspektów, takich jak rodzaj i położenie nieruchomości, infrastruktura techniczna i społeczna oraz stan prawny działki. Ponadto weźmie pod uwagę aktualne trendy na rynku nieruchomości i wahania wartości z ostatnich miesięcy. Nic dziwnego więc, że jego wyliczenia mogą różnić się od naszych szacunków.
W sytuacji, gdy wycenia działki dokonana przez rzeczoznawcę nie pozwoli na uwzględnienie jej jako całości wkładu własnego, niekoniecznie trzeba pożegnać się z nadzieją na kredyt hipoteczny. W wielu instytucjach finansowych istnieje możliwość połączenia wartości nieruchomości gruntowej ze zgromadzoną gotówką w celu spełnienia warunków progowych.
Czy działka jako wkład własny podwyższa zdolność kredytową?
Im większy jest wkład własny, tym lepiej dla zdolności kredytowej. Dzięki temu banki mogą być bardziej skłonne do udzielenia pożyczki i oferowania niższego oprocentowania. Będzie to szczególnie korzystne, jeśli kredytobiorca nie dał rady uzbierać wymaganego wkładu własnego (w 2023 roku to w przypadku banków komercyjnych w Polsce 20% kwoty inwestycji). Obniżenie progu jest możliwe wyłącznie w przypadku wykupienia ubezpieczenia, które znacząco podnosi koszt kredytu. Działka stanowiąca ekwiwalent wkładu własnego sprawi zatem, że nie narazimy się na dodatkowe wysokie koszty i zwiększymy szansę na kredyt hipoteczny.
Wysoka wartość działki jako wkładu własnego oznacza również mniejsze wymagania co do kwoty kredytu. Jako że ceny działek różnią się w zależności od województwa oraz ich dokładnej lokalizacji, w przypadku potrzeby nabycia nieruchomości budowlanej koszty mogą wzrosnąć od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Czym mniej pieniędzy chcemy zaś pożyczyć, tym mniejsze wymagania banku co do miesięcznych zarobków i innych elementów zdolności kredytowej.
